又是四万亿：但不是原来的配方。解读2022年房地产面临的真实情况

本文为专栏第332篇。

古希腊哲学家赫拉克利特曾说过“一个人不能两次踏入同一条河流”，但从2008年开始，中国房地产市场在不同时期三度走上了一个统一的循环。 ——每一轮经济压力都伴随着放水的刺激，然后是一轮房价的大幅上涨。但实际上，哲学家之所以能说出这样的名言，就意味着它真的不一样。每一次进步都意味着选择之后的改变。房地产市场的这种变化，就是选择的空间越来越小。通胀和流动性刺激肯定会​​带来增长动力，因为成本越来越大。

新增4万亿，怎么说？

在2008年最有名的4万亿之后，中国房价已经用硬现实“教人做事”了十多年。经济规律的周期超出了高管的控制范围。说一下我的观点：房地产不能看跌或看涨，只有稳定。

2022年，“新4万亿”又来了，既不是原来的配方如果08年没有4万亿，也不是原来的味道。

政策方面非常简单。 4万亿主要针对新基建。这不是一个新词。在过去的几年里，我们的各种政策措施层出不穷。 , 现在词汇量不足以给人带来什么刺激，但内容确实不一样了。

长话短说，这次提到的新基础设施是什么？

可以概括为高科技基础设施，互联网基础设施，我们擅长什么，需要我们庞大的人口基数和广袤的土地，我们能在赛道上抢占先机的基本都在这里。

所以新4万亿元的主基调中没有房地产。当然，我们知道房地产和传统基础设施不可能完全缺席。可以说，他们无处不在，但他们不是主角。事实上，2022-2023年，真正需要关注的是地方债务问题。这个话题已经重复了很多年，特别是在2018年以来严格控制地方隐性债务和处置地方融资平台的政策之后，再加上过去一年的肉眼可见。可见土地财政较低（土地销售不如以前）。基础设施投资这么多，这一轮还是要回到地方发债，要尽快提前发债。

去年底就有相关声音。地方政府加快了年度预算的执行，支出和融资自然得到落实。就在昨天情人节，财政部急切思索，提前下达了2022年地方政府新债务限额17880亿元，其中一般债务限额为3280亿元，专项债务限额为14600亿元。 这里的专项债券基本对应新基建。

过去地方债务问题如何处理，此刻，先做出选择，选择不上市。

同样的取舍还来自另一个政策：房地产开发和商品房预售资金监管放宽。只要监管基金账户里有足够的钱如果08年没有4万亿，一些房地产公司就可以使用。总之，理解松动就好了，因为之前各地的卡监管基金卡都死得很惨，怕是没钱换房子了。年初恒大会议上提到的各个项目的监管资金账户中，仍有500亿以上。

除了放宽公积金贷款政策外，所有这些取舍都做了，所以我前面说过，我不会看涨或看跌房地产，我只能看政策（Watch坚定），这是一个要求。

两个问题，一个逻辑

没办法，现在房地产市场已经改变了世界，不能再成为经济的驱动力。主力。我这么说有两个原因：1、房价从来都不是经济的晴雨表，而是政策的反映； 2、有迹象表明，房地产博弈来自于我们的经济循环博弈。

我们先说一个标志，万科余亮的声音。这两天，于亮直接总结房地产进入“黑铁时代”。自从他提出了《白银时代》到后来的《青铜时代》，目前还会继续黑铁，但我总觉得余亮心里一直在模仿王晓波的《时代三部曲》；意见的影响力——不仅对市场，对同行，对自己的员工，对政策制定者也是如此。

所谓听话看行，万科是一个喊着活的好学生代表，而在宝湾之战之后，大部分身体已经进入了国家队（从华润到深圳地铁）大学）。股东变动）；但是万科的品牌和背景，因为王石是一个职业经理人把控的精准企业，做所有对的事，理性细腻，就像我们身边的熟人，从不流露感情，你往往会相信他是对的，但从未得到在情感上接近他。

我曾经向朋友们建议，当我们的处境难以判断时，看看我们周围那些与我们处境相同的脆弱而自负的人，不管他们的立场如何，但他们的选择和行动一定是最好的解决方案，没有情感和道德的观点。所以现在看万科，大家都明白，万科真正的选择是“等鱼死了”，手头有资金，信用好，就像活的时候低价买鱼的客户一样。鱼死在鱼市上。

这个时候，我们可以思考第一个问题：如果4万亿去托住房地产，房地产企业会放缓，鱼会死很多。如果他不能死，那么在鱼市里守候的万科就会寂寞。但是，万科这个热心的房地产高材生，不可能对市场有这么离谱的理解，而作为国家队的一员，房地产行业的领头羊，万科能够把握和判断的结论绝不能就这么简单。

于亮在年初的会议上发声，说在黑铁时代，这个评价要看业绩、能力和成本控制，他的助理不会再订头等舱的票了，这些都是打万科的管理者打供应商，动摇同侪，对上级说话；但余亮所说的话，无法从业务和架构上来概括。作为总裁兼CEO，朱久生可以大谈特谈。作为首领，于亮将军有点巧。或许王石当年的气息太重了。看来万科的掌门人肯定不是专心做生意的人，但余亮在生意上做得很好，他的声音是经理人的务实言论。你不能错。

再想一想第二个问题：恒大徐老板也在管理层会议上对2022年恒大多名高管提出了要求，包括以下几个方面：保证交60万套，债务无法偿还低价出售资产。否则，如果以低价出售资产，将难以偿还债务。逻辑是对的，态度也没有错，我们来说说如何去执行。恒大是目前房地产负债和信用崩盘的标杆，也是2021年三大地产商中完成率最低的。虽然碧桂园和万科都没有完成，但恒大的完成率只有60%。

恒大缺钱，他也在摸索未来的处置，但徐老板明白，低价出售资产无非是换取当期的付款，但也会减少整体可支配的资金。用于偿还债务。这个逻辑适用于目前所有的房地产开发商。即使没有信用和债务违约，销售也可以打折，没有人可以承受大规模的折扣，包括恒大，它是常年价格杀手。

所以鱼不能死，鱼也不能便宜卖。而此时，在鱼摊旁等待的万科之类的还在等待，由各家国企、央企组成的国家队还在等待。而今年年初，央行还发表声明，为收购困难住房项目提供资金支持，并未列入三条红线。

行业不行，但企业可以，项目可以，企业可以长生不老。问题。也就是房地产行业内部的一个博弈逻辑，利用这一轮放水尽可能多的捞到钱，回去从其他缺钱的房企买一些项目。当然，如果低价出售失败，那么这些项目的现金就必须动用。如果流程清晰，买家和卖家可以通过快速付款协商一个高质量的项目。

所以问题交给了市场和政策，这时候有几个数据：

1、1月M2供给增速9.8%，再创新高，但还不够，因为社会融资总存量在320万亿左右。要想象上一轮涨价对去库存的影响，整体年增长率17%的历史数据可能还不够。

2、1月份，居民新增贷款同比下降，但储蓄达到创纪录的5.41万亿，这笔钱的去向仍是个问题。

3、美国通胀达到40年新高，CPI达到7.5%，美债收益率即将突破2%。兴趣势必在路上，留给中国的时间比男足少。如果在这个窗口期内放水没有完成，以后要维持汇率，就必须停止降息和大规模发钞。

今年这个关口，楼市的各种观点争论不休。我首先建议你停止争论你的立场。房地产市场不是立场问题。对内看政策，对外看美国，看全球经济，看全球经济。疫情的走向取决于运气。但最终最重要的是——

看看大多数人的信仰。

元宵节快乐！

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